持ち家かアパートか?どっちが得?

持ち家かアパートか?どっちが得?

先日Yahooニュースのアパートか持ち家か?どっちが得?という(題名はちょっと違うけど)記事が話題になりました。

1月10万とかを家賃として払うんなら、10万円のローンを組んで家を買ってしまったほうが得と単純に考えたら思ってしまいます。

今は土地建物込で2000万ちょっと、もしくはそれを切るような住宅もあるくらい、金額としては手が出やすいと思ってしまうご時世です。果たして、どちらが得なんだろうか。

家を維持するのに必要な金額は?

持ち家とアパートの決定的な違いは、固定資産税の支払い義務が生じることでしょう。他に自治会費とかもありますが、微々たるものなのできにしなくてもいいと思います。

では、固定資産税はいくらくらいかかるのか?

固定資産税は、固定資産税評価額に1.4%をかけて求めます。固定資産税評価額は国土交通省が出す公示価格の70%の価格で、固定資産記入台帳に記帳されていて、3年ごとに見直されます。

例えば、1000万円の土地と1000万円の建物を購入したとして、購入した時はおおよそこの金額に近いので、70%の額に対して1.4%で19.6万円/年となりますね。

ただし、それが住宅用地の場合は税を軽減する特例があります。土地の200㎡以下は1/6、200㎡を超える部分は1/3に、建物の方は新築建物であれば、120㎡以下の部分で3~5年間1/2に軽減されます。

これで4年目以降(新築建物の軽減措置終了後)で計算してみると、土地建物あわせて、大体年間で12万程度かかるということがわかります。

土地はどうかわかりませんが、建物は年数がたって劣化してくるに連れて固定資産税評価額は下がりますから、30年後とかには年間2万とかですむようになる計算です。

その間にリフォーム代として、300万円とかを使ったとして、30年間の維持費は500万円とかなんですかね。加えて、2000万円借りて30年で返していくなら、その金利の額は約500万円で、2000万円+500万円+5000万円で最低3000万円(住宅ローン控除の戻りが年間10数万円ありますが)はかかることになります。

それでも、家賃月10万を30年間で、3600万円かかることを考えれば、好立地の高い家でなければ持ち家のほうがいいような気もします。ものによってはアパートのほうが安上がりになると思われるのも頷けます。

地震保険の保証は?

さて、金額と維持費だけ考えたら購入金額や立地次第では持ち家のほうがよさげですが、一番の問題は地震で家が壊れた時ではないでしょうか。

地震保険の保険料はいくらで、果たして補償額は?その前に火災保険について。

家を新築した時、たいていは住宅ローンを組み、そのローンが終わるまでの期間(35年ローンなら35年)で火災保険に半強制で入ることになると思います。火災保険は、その建物の時価もしくは再調達価額までの全金額を保証してくれます。

時価で契約すると、建物が老朽化していき時価が下がってしまった場合は、それと共に保証の上限金額が下がっていってしまいますので、普通は再調達価額(もう一度同じ家を建てるのに必要な金額)で掛けることが普通です。

保険金額(いわゆる補償額)はこんな感じですが、掛け金はいくらぐらいなのでしょうか?

掛け金の計算式は、「保険金額×保険料率×長期係数÷1000」で求められ、1年ごとに支払うよりは35年一気に支払ったほうが、長期係数が小さくなる分お得です。長期係数(35年:24.25、10年:8.20etc…)

保険料率は、都道府県、構造(M型:マンション、T型:コンクリor木造耐火、H型:その他木造)とかで違ってくる模様。0.3位~0.8くらいまでなのかな。これにオール電化とか、プラン(火災・落雷、破裂・爆発のみ限定とかだと安い)での割引があり、2000万円の耐火木造住宅で35年一括払いで15万程度なんじゃないだろうか。一括だから1回15万円払えば35年は保障が続くということです。

建物以外に家財の保証もつけると、プラスαの金額が加算されます。

続いて、地震保険。

地震保険というのは、火災保険に特約という形でしか契約できない上、火災保険の補償額の30~50%が保険金額の上限で、さらに、最高限度額が建物5000万円、家財1000万円までと決まっています。(火災保険が2000万円で掛けていれば、地震保険は1000万円とかで掛けているはずです。)

火災保険では、地震による火災によって生じた損害、火災が地震等によって延焼・拡大したことにより生じた損害に対する補償の対象とならない。

地震保険の保険者は、国と民間保険会社であり、保険会社が支払えない部分は国が負担するシステムのため、利潤の部分は全くない保険です。地震で火災が起こって建物が焼けた場合、地震で建物が崩壊した場合、津波により建物が流された場合に補償されます。

ただし、全損、半損、一部損の3パターンで支払い限度額が異なるため、1000万円かけていても、建物の破損割合がたいしたことがないようだと、500万円、もしくは50万円とかになる可能性はあります。

掛け金はシミュレータがいろんな所にあるので比較的簡単に計算できます。地震保険1000万円であれば、年間大体5000円程度になるのではないでしょうか。

地震が起きて半損だったら、500万円程度しかおりない上、抵当権設定者である金融機関に先に取られて、残りの部分のローンが残ったまま、新しいローンを組んで建物を立てなければならないという感じですね。

結論

地震が起きるのであれば、アパートのほうが得。起きなければ、場合により持ち家のほうが得。あくまでいろんな意味でですけどね。

2012年2月27日10:19 PM | カテゴリー: 未分類 | コメント(0)

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